Immobilienrecht

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Das Immobilienrecht ist eigentlich kein eigenständiges Rechtsgebiet im klassischen Sinne. Es ist an verschiedenen Stellen im BGB geregelt.

Das Immobilienrecht lässt sich unterteilen in vertragliche (zumeist in Zusammenhang mit einem Immobilienkaufvertrag) und sachenrechtliche Rechtsfragen.

In der Regel liegen die Streitfragen im vertraglichen Teil des Immobilienrechts in der Frage, ob ein Mangel der Immobilie vorliegt und der Wirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses des Kaufvertrages und den sich daraus ergebenden Rechtsfragen.

Liegt ein Mangel der Immobilie vor und ist ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart, bleiben die Gewährleistungsrechte erhalten, wenn im Einzelfall eine sogenannte arglistige Täuschung nachgewiesen werden kann. Diese liegt unter anderem dann vor, wenn der Käufer ein vorsätzliches Verschweigen des Mangels vom Verkäufer nachweisen kann und feststeht, dass der Verkäufer den Mangel verschweigt, um den Käufer zum Abschluss des Kaufvertrages zu bewegen. Dieses doppelte Vorsatzelement ist schwierig nachzuweisen. Die Rechtsprechung lässt es genügen, wenn sog. äußere Beweisanzeichen nachgewiesen werden, die auf die innere Willenslage schließen lassen.

Daneben kann eine arglistige Täuschung des Verkäufers aber auch dann vorliegen, wenn er auf Nachfrage des Käufers sogenannte „Angaben ins Blaue hinein“ macht. Das bedeutet, dass der Verkäufer Tatsachen als gegeben hinstellt, die er selber nicht überprüft hat bzw. deren Richtigkeit er nicht kontrolliert hat.

Sollte keine arglistige Täuschung nicht nachgewiesen werden, stellen sich weitere Rechtsfragen. Bei Grundstücksgeschäften sind oft Makler beteiligt und üblicherweise Notare. Im Rahmen der Vertragsanbahnung und während der Beurkundung stellen sich Fragen der bestehenden Aufklärungspflichten. Insbesondere den Notar trifft die Pflicht die Parteien über die Tragweite des im Vertrag enthaltenen Gewährleistungsausschluss aufzuklären.

In sachenrechtlicher Hinsicht stellen sich bezüglich von Immobilien hauptsächlich Rechtsfragen im Zusammenhang mit Grundpfandrechten.

Ist beispielsweise der Grundschuldbrief verloren gegangen, kann das Grundpfandrecht erst dann gelöscht werden, wenn der Grundschuldbrief mittels Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt wird.

Ferner bin ich bei der Verwertung von Grundpfandrechten bzw. Abwehr der Zwangsvollstreckung von Immobilien tätig.